Định mức cấp phối (tỉ lệ trộn ) cho vữa xây vữa tô (trát) & bê tông thông dụng

Nhằm tăng cường chất lượng cho công tác xây tô, đổ bê tông, Mr.BADI xin gởi đến quý Chủ đầu tư/Chủ nhà các thông tin về định mức cấp phối (tỷ lệ trộn) cho vữa xây, vữa tô (trát) và bê tông thông dụng trên thị trường.

Việc lựa chọn, đánh giá vật liệu như ximăng, cát, đá, sẽ được giới thiệu ở những bài viết khác. Tuy nhiên, trước khi trộn bê tông cần rửa sạch cát đá (đơn giản là lấy vòi nước tưới lên đống đá, cát cho chảy đi các tạp chất như đất sét, phèn…), trước khi trộn vữa xây tô cần sàng cát để loại bỏ các hạt sỏi, đá, gỗ mục, rễ cây, xác côn trùng…:

- Ximăng thường dùng trên thị trường nhà ở là PCB30 hoặc đôi khi là PCB40 (cần chú ý số liệu này khi trộn bê tông hoặc vữa xây tô), đóng bao 50kg.

- Cát thường dùng 3 loại: cát bê tông hạt to > 2 mm, cát xây hạt vừa từ 1,5 đến 2 mm và cát mịn để tô trát từ 0,7 đến 1,4 mm.

- Đá thường dùng 3 loại: đá mi 0,5x1 cm (đổ sàn giả, chống thấm sàn WC), đá 1x2 cm (đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn, cầu thang…) và đá to 4x6 cm (bê tông lót móng, lót hầm phân, hố ga…).

- Nước trộn bê tông, vữa tốt nhất là nước thủy cục hoặc nước giếng bơm dùng sinh hoạt hàng ngày (theo sách vở là nước dùng để uống được).

- Phụ gia bê tông thường dùng là Sika R7 hoặc Siêu Cường Super R7 khi đổ bê tông dầm, sàn, cầu thang…, có thùng 5l và 20l.

- Phụ gia vữa tô (trát) tường ngoài thường dùng là Sika Lite (hoặc tốt hơn là Sika Latex).

- Định lượng ximăng tính bằng bao 50kg.

- Định lượng cát, đá, nước bằng thùng bê 18l (thùng sơn nước).

- Định lượng phụ gia bằng chai nước suối 0,5l (cắt bỏ miệng chai cho dễ sử dụng).

Công thức trình bày theo dạng tỷ lệ:

Bê tông: XM (bao 50kg) : cát (thùng 18l) : đá (thùng18l) : nước (thùng 18l) : phụ gia (chai 0,5l)

Vữa xây, tô (trát): XM (bao 50kg) : cát (thùng 18l) : nước (thùng 18l) : phụ gia (chai 0,5l)

1. Bê tông XM PCB30 – đá mi 0,5x1:

Mác 200: 1 XM : 3,5 cát : 6,5 đá : 1,5 nước

Mác 250: 1 XM : 2,5 cát : 5,5 đá : 1,25 nước

2. Bê tông XM PCB30 – đá 4x6:

Mác 100: 1 XM : 7 cát : 12,5 đá : 2,25 nước

3. Bê tông XM PCB30 – đá 1x2:

Mác 200: 1 XM : 4 cát : 7 đá : 1,5 nước : 1 phụ gia

Mác 250: 1 XM : 3 cát : 6 đá : 1,25 nước : 1 phụ gia

Mác 300: 1 XM : 2,5 cát : 5 đá : 1 nước : 1 phụ gia

4. Vữa xây PCB30 – cát to > 2:

Mác 75: 1 XM : 10 cát : 2 nước

Mác 100: 1 XM : 8 cát : 2 nước

5. Vữa xây PCB30 – cát vừa từ 1,5 đến 2:

Mác 75: 1 XM : 9,5 cát : 2 nước

Mác 100: 1 XM : 7 cát : 2 nước

6. Vữa tô (trát) PCB30 – cát mịn từ 0,7 đến 1,4:

Mác 75: 1 XM : 8 cát : 1,5 nước : 1 phụ gia

Mác 100: 1 XM : 6 cát : 1,5 nước : 1 phụ gia

7. Bê tông XM PCB40 – đá 1x2:

Mác 200: 1 XM : 5 cát : 9 đá : 2 nước : 1 phụ gia

Mác 250: 1 XM : 4 cát : 7,5 đá : 1,5 nước : 1 phụ gia

Mác 300: 1 XM : 3,5 cát : 6,5 đá : 1,5 nước : 1 phụ gia

8. Vữa xây PCB40 – cát vừa từ 1,5 đến 2:

Mác 75: 1 XM : 12 cát : 2 nước

9. Vữa tô (trát) PCB40 – cát mịn từ 0,7 đến 1,4:

Mác 100: 1 XM : 10,5 cát : 1,5 nước : 1 phụ gia

Trình tự bỏ cốt liệu vào máy trộn như sau:

Bê tông : Cát –> Xi măng (quay 10 vòng) –> Đá –> Nước –> Phụ gia (quay 20 vòng)

Vữa : Cát –> Xi măng (quay 10 vòng) –> Nước –> Phụ gia (quay 20 vòng)

Kệ chuyện phát sinh trong xây nhà

Thân chào tất cả các anh em, bạn đọc trên Internet, Mr.BADI tui hôm nay xin khoe khoang vụ xây nhà mình chút nha.

Chả giấu gì anh em, Mr.BADI tui vừa hoàn thành căn nhà cho mình và dọn vào ở từ ngày 01/4/2011. Mà ngày đó là ngày gì, là ngày "Cá tháng Tư", là ngày nói láo mà, nên bữa đó thiệt tình Mr.BADI tui hổng dám chia sẻ với ai về nhà mới hết, sợ người ta nói mình hổng phải BADI mà là "Ba Phi" thì chết :D

Tui, Mr.BADI, mạnh dạn khoe rằng căn nhà mới xây của tui chỉ phát sinh tổng cộng là 3%. Chỉ có 3% thôi, đây là một con số "trên cả tuyệt vời" mà tui đã cố gắng đạt được. Để có được con số này, Mr.BADI thấy có một số điểm chính như sau:

- Do tự xây nhà mình, nên Mr.BADI tui bỏ thời gian và chất xám nhiều hơn một chút :P

- Trước khi xây nhà, tui đã tìm hiểu hết nhu cầu về việc bố trí phòng ốc, vật dụng từ các thành viên trong nhà và liệt kê thành một danh sách khá chi tiết. Cẩn thận hơn, tui in ra và chuyển cho tất cả thành viên đọc lại, chỗ nào chưa hiểu tui giải thích cặn kẽ hơn và lưu lại làm "bằng chứng trước tòa" hehe.

- Do quy mô nhỏ và đơn giản nên tui tự thiết kế các mặt bằng bố trí phòng ốc, vật dụng và thiết bị điện nước luôn. Kết cấu thì theo các bài tính đơn giản mà bố trí cấu tạo, thêm một ít tăng cường cho an tâm. Trước khi gặp nhà thầu thì hầu như thiết kế đã ổn định 95%.

- Trong quá trình tiếp xúc và làm việc với nhà thầu, tui đã trình bày và chất vấn đến khi thấy nhà thầu hiểu được thiết kế và nhu cầu của gia đình mới thôi. Hầu hết quá trình trao đổi Mr.BADI đều ghi nhận lại, sau đó gởi email cho nhà thầu xác nhận lại các nội dung đã thỏa thuận, gần như một dạng biên bản làm việc, biên bản họp, để có cơ sở mà đối chiếu khi cần thiết.

- Trước khi nhà thầu báo giá thì tui cũng tự tính dự toán toàn bộ chi phí vật tư phần thô, hoàn thiện và thiết bị dựa trên thiết kế đã có. Khi nhà thầu báo giá, tui kiểm tra lại chi phí vật tư, nhân công, chi phí quản lý và lợi nhuận nhà thầu rồi đưa ra một con số mà tui thấy hợp lý, nhà thầu làm có lời. Nhà thầu xem lại thấy được nên tiến hành ký hợp đồng.

- Khi ký hợp đồng, tui nói nhà thầu liệt kê toàn bộ công việc có thực hiện, không thực hiện, có phí và không phí ra hết. Trong hợp đồng còn in toàn bộ danh sách vật liệu sử dụng cả phần thô, hoàn thiện, thiết bị điện nước, kèm theo giá thị trường của từng loại để tính phát sinh khi cần thay đổi.

- Các đợt thanh toán được tui chia như sau: 10% sau khi ký hợp đồng, 10% sau khi xong bê tông móng, đà kiềng, 10% sau khi đổ bê tông sàn lầu 1, 10% sau khi lợp mái, số tiền còn lại tui dựa theo tiến độ hoàn thiện, chia đều thanh toán hàng tuần, sao cho đến khi hoàn thành bàn giao thì thanh toán đến 85% giá trị hợp đồng. Sau khi dặm vá sửa chữa và dọn vào ở tui thanh toán thêm 10% và giữ lại 5% để bảo hành trong 6 tháng.

- Trong khi thi công, tui cố gắng đến công trình mỗi ngày để kiểm tra tiến độ, chất lượng công việc. Ngoài ra, nhắc nhở chủ thầu và các thầu phụ những điểm cần lưu ý sắp thi công, cố gắng không để tình trạng "em lỡ mua hay thực hiện rồi, anh thông cảm dùm em". Các vật tư cần chọn mẫu, tui đều yêu cầu nhà thầu cung cấp trước và xác nhận qua email các thông số cần thiết. Việc dẫn gia đình tham quan các showroom vật tư hoàn thiện như gạch ốp, lát, thiết bị vệ sinh và chọn mẫu cũng được tui thực hiện rất nghiêm túc.

- Khi làm nhà, tui đã yêu cầu, năn nỉ và dọa nạt mọi thành viên phải biết tiết chế "cảm xúc" trước "ma trận" huyền ảo của thế giới vật liệu "tiền nào của đó".

- Cuối cùng, mọi phát sinh như thay đổi loại gạch lát, đá hoa cương, lan can inox... đều được tui thảo luận và xác định giá cụ thể với nhà thầu trước khi thực hiện. Mọi vấn đề phát sinh đều được ghi nhận trong email thay cho sổ nhật ký công trình.

Cuối cùng, sau khi đổ mồ hôi, lăn lộn và chờ đợi thì căn nhà cũng hoàn thành như tôi dự định về mặt thẩm mỹ, chất lượng và chi phí. Nhất là vụ phát sinh 3% làm tui càng củng cố niềm tin về khả năng của mình khi tư vấn xây nhà cho bà con cô bác.

Xin chào và chúc mọi người đầu tuần làm việc thật vui vẻ.

ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG THÁNG 01/2013

1. Cách tính diện tích xây dựng:

a. Phần xây dựng: - Tính 100% diện tích xây dựng.

b. Phần mái tôn, mái ngói và sân (nếu có): - Mái tôn của nhà đúc tính bằng 75% diện tích.
- Mái ngói (bên dưới có đóng trần) tính 100% diện tích.
- Mái ngói (đổ sàn đúc rồi mới làm thêm mái ngói) tính cộng thêm 50% diện tích so với mái ngói lợp thường.
- Mái đúc nghiêng rồi dán ngói cũng tính thêm 50% diện tích.
- Sân có dàn lam bê tông, sắt trang trí (dàn phẹc- pergolas) tính 75% diện tích.
- Sân, ban công có mái che tính 75% diện tích.
- Sân, ban công không có mái che tính 50% diện tích.
- Lô gia tính 100% diện tích.

2. Xây dựng phần thô: - Đào hố móng, thi công móng băng, bè hoặc móng đơn (từ đầu cọc ép trở lên).
- Xây dựng đà kiềng, dầm, cột, sàn bằng bê tông cốt thép tất cả các tầng, sân thượng và mái.
- Đổ cát san nền, đổ bê tông tầng trệt đá 4x6 mác 100 dày 100.
- Xây tô tất cả các tường bao che, tường ngăn, ghen kỹ thuật bằng gạch hoặc bê tông (theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật).
- Đổ bê tông bản cầu thang theo thiết kế và xây bậc thô bằng gạch.
- Lắp đặt hệ thống dây điện, điện thoại, internet, cáp truyền hình âm tường.
- Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước âm tường.
- Xây bể tự hoại bằng gạch đinh.

3. Xây dựng phần hoàn thiện: - Các vật tư hoàn thiện sàn, mái: gạch lát nền, đá lát nền, mái di động khung sắt kính, sàn thép, chống thấm sân thượng, ban công, các phòng vệ sinh.
- Ốp gạch, ốp đá trang trí tường, ốp nhôm, vách ngăn gỗ, vách ngăn kính cường lực, nội thất tủ âm tường, trần trang trí, hệ thống cửa, lan can, tay vịn cầu thang.
- Hoàn thiện hệ thống bếp: ốp đá mặt kệ; ốp gạch tường bếp.
- Hệ thống điện: bóng đèn, quạt, máy lạnh, máy nước nóng, công tắc, cầu dao, ổ cắm, rắc cắm các loại.
- Hệ thống cấp thoát nước: bồn nước mái, bồn tắm, bồn cầu, lavabô, vòi tắm gương sen, vòi nước, chậu rửa chén, phễu thu…
- Vệ sinh công trình và bàn giao.

4. Đơn giá xây dựng: - Đơn giá xây dựng phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thi công. Đặc biệt nhà có diện tích sử dụng (diện tích sàn) dưới 120m2 trong những khu đông đúc, hẻm nhỏ không có mặt bằng thi công phải chuyển vật liệu bằng xe ba gác thì đơn giá sẽ phải tăng thêm 20%.
- Đơn giá xây dựng chỉ chính xác khi đi kèm thiết kế và dự toán chi tiết. Thời điểm hiện nay (tháng 01/2012) có thể tham khảo đơn giá xây dựng (chủng loại vật tư trung bình) như sau:

A. Một số gói xây dựng thô tham khảo

Gói 1 - Đơn giá: 2.700.000 đ/m2 (có móng băng, móng cọc + 400.000 đ/m2­) - Thép Miền Nam.
- Xi măng Nghi Sơn.
- Cát Tân Ba.
- Đá Hóa An.
- Gạch ống tổ hợp.
- Ống cấp thoát nước Thành Công.
- Dây điện Dasaco, ống ruột gà.

Gói 2 - Đơn giá: 2.800.000 đ/m2 (có móng băng, móng cọc + 400.000 đ/m2­) - Thép Miền Nam.
- Xi măng Holcim.
- Cát Tân Ba.
- Đá Hóa An.
- Gạch ống Tuynen Bình Dương.
- Ống cấp thoát nước Đạt Hòa (loại 1).
- Dây điện Dasaco, ống ruột gà.

Gói 3 - Đơn giá: 2.900.000 đ/m2 (có móng băng, móng cọc + 400.000 đ/m2­) - Thép Việt Nhật.
- Xi măng Hà Tiên.
- Cát Tân Ba.
- Đá Hóa An.
- Gạch ống Tuynen Đồng Nai.
- Ống cấp thoát nước Bình Minh.
- Dây điện Cadivi, ống ruột gà.

B. Một số gói xây dựng trọn gói tham khảo

Gói 1 - Đơn giá: 3.900.000 đ/m2 (có móng băng, móng cọc + 400.000 đ/m2) - Thép Miền Nam.
- Xi măng Nghi Sơn.
- Cát Tân Ba.
- Đá Hóa An.
- Gạch ống tổ hợp.
- Gạch nền <= 90.000 đ/m2.
- Gạch ốp tường <= 85.000 đ/m2.
- Gạch len tường <= 4.500 đ/viên.
- Mặt cầu thang, bếp: Đá Tím Mông Cồ.
- Tay vịn cầu thang, lan can cầu thang, lan can mặt tiền: sắt sơn <= 550.000 đ/1m tới.
- Ống cấp thoát nước Thành Công.
- Bồn nước inox Đại Thành 1.000L.
- Máy bơm nước Đài Loan 1,5HP <= 700.000 đ.
- Dây điện Dasaco, ống ruột gà.
- Công tắc + ổ cắm ChengLi.
- Đèn thắp sáng + tăng phô Điện Quang.
- Cửa đi, cửa sổ các loại: sắt, kính 5mm.
- Khóa cửa <= 100.000 đ/bộ.
- Cửa WC: nhựa.
- Sơn nước Expo.
- Bột trét Maxi.
- Sơn dầu Expo.
- Bộ bồn cầu, lavabô, gương soi, vòi sen <= 2.000.000 đ/wc.

Gói 2 - Đơn giá: 4.100.000 đ/m2 (có móng băng, móng cọc + 400.000 đ/m2) - Thép Miền Nam.
- Xi măng Holcim.
- Cát Tân Ba.
- Đá Hóa An.
- Gạch ống Tuynen Bình Dương.
- Gạch nền <= 90.000 đ/m2.
- Gạch ốp tường <= 100.000 đ/m2.
- Gạch len tường <= 5.000 đ/viên.
- Mặt cầu thang, bếp: Đá Thanh Hóa.
- Tay vịn cầu thang, lan can cầu thang, lan can mặt tiền: sắt sơn <= 550.000 đ/1m tới.
- Ống cấp thoát nước Đạt Hòa (loại 1).
- Bồn nước inox Đại Thành 1.000L.
- Máy bơm nước Đài Loan 1,5HP <= 700.000 đ.
- Dây điện Dasaco, ống ruột gà.
- Công tắc + ổ cắm Clipsal.
- Đèn thắp sáng + tăng phô Điện Quang.
- Cửa đi, cửa sổ các loại: nhôm, kính 5mm.
- Khóa cửa <= 150.000 đ/bộ.
- Cửa WC: nhôm.
- Sơn nước Nippon.
- Bột trét Maxi.
- Sơn dầu Expo.
- Bộ bồn cầu, lavabô, gương soi, vòi sen <= 3.000.000 đ/wc.

Gói 3 - Đơn giá: 4.300.000 đ/m2 (có móng băng, móng cọc + 400.000 đ/m2) - Thép Việt Nhật.
- Xi măng Hà Tiên.
- Cát Tân Ba.
- Đá Hóa An.
- Gạch ống Tuynen Đồng Nai.
- Gạch nền <= 120.000 đ/m2.
- Gạch ốp tường <= 120.000 đ/m2.
- Gạch len tường <= 5.000 đ/viên.
- Mặt cầu thang, bếp: Đá hoa cương <= 500.000 đ/m2.
- Tay vịn cầu thang: gỗ căm xe, lan can cầu thang sắt <= 350.000 đ/1 m tới.
- Lan can mặt tiền: sắt sơn <= 550.000 đ/1m tới.
- Ống cấp thoát nước Bình Minh.
- Bồn nước inox Đại Thành 1.000L.
- Máy bơm nước Đài Loan 1,5HP <= 700.000 đ.
- Dây điện Cadivi, ống ruột gà.
- Công tắc + ổ cắm Clipsal.
- Đèn thắp sáng + tăng phô Philip.
- Cửa đi chính, cửa sổ các loại: nhôm, kính 5mm.
- Cửa phòng ngủ: gỗ <= 1.200.000 đ/m2, kính 5mm.
- Khóa cửa <= 150.000 đ/bộ.
- Cửa WC: nhôm, kính 5mm.
- Sơn nước Maxilite.
- Bột trét Joton.
- Sơn dầu Expo.
- Bộ bồn cầu, lavabô, gương soi, vòi sen <= 4.000.000 đ/wc.

C. Phần thiết bị, trang trí nội thất do chủ nhà tự trang bị - Máy lạnh.
- Máy nước nóng.
- Khoan giếng + máy bơm.
- Tủ bếp + phụ kiện.
- Tủ tường.
- Đồ trang trí nội thất, thiết bị giải trí, nghe nhìn.
- Trồng cây cảnh + sỏi trang trí.
- Hồ cá âm tường.
- Đèn chùm, đèn trang trí các loại.
- Cửa cuốn, cửa kéo (bảo vệ).
- Bồn tắm các loại.

Cách tính giá thành khi xây nhà

Khi chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng.

Việc tính giá thành xây dựng được chia thành 2 bước cụ thể là tính khái toán giá trị xây dựng và tính dự toán chi tiết.

Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích. Ví dụ: chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện nay là 2,8 triệu đồng/m ² .

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và chất lượng mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn TP.HCM ở các vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2,6 - 3 triệu đồng cho mỗi m2 diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30 - 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 -1.300.000đ cho một m2 mái ngói.

Ví dụ: Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100 m2, xây một trệt hai lầu và mái ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau: 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000 x 1/3 = 867.000.000đ.

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, quận 2, quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20 - 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán sẽ là 1.156.000.000đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).

Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ… Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau:

1. Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột...

2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng. Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu...

3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ chỉ rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.

Như vậy, tuỳ vào tính chất quan trọng của công trình, tuỳ vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết).

Đất nào sẽ bị Nhà nước thu hồi?

Tôi có một lô đất 400m2, trong sổ hồng có ghi: 100m2 đất thổ cư, 300m2 đất cây trồng đến năm 2051 (Nha Trang). Tôi không hiểu lắm về 300m2 đến 2051? Có phảì đến năm đó sẽ bị Nhà nước thu hồi không?

Trả lời:

Theo điểm 1, điểm 4, điều 5 của Luật đất đai năm 2003: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định.

Cũng theo quy định của Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ 1-7-2004, đối với đất ở người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài (không có thời hạn). Đối với đất trồng cây lâu năm thì thời hạn giao đất cho cá nhân sử dụng là 50 năm.

Trong trường hợp của bạn, đối với đất ở 100m2 thì được sử dụng ổn định lâu dài không xét thời hạn, phần 300m2 được giao với mục đích sử dụng là đất trồng cây thời hạn đến 2051 là thực hiện đúng theo quy định của Luật đất đai năm 2003.

Theo điểm 1 điều 67 của Luật đất đai năm 2003, sau khi hết thời hạn sử dụng đất được giao, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất nếu vẫn còn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất này, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Do đó từ đây đến năm 2051 nếu Luật đất đai không có điều chỉnh sửa đổi, thì đến thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước không thu hồi đất của bạn mà sẽ tiếp tục giao đất cho bạn sử dụng nếu trong quá trình sử dụng đất từ bây giờ đến năm 2051, bạn làm tròn nghĩa vụ của người sử dụng đất được giao với Nhà nước.

Thiết kế biệt thự hiện đại hướng Nam

Tôi cần thiết kế nhà biệt thự 2.5 tầng trên mảnh đất diện tích 25x12m hướng Nam theo phong cách hiện đại.

  

- Tầng 1 có phòng khách, gara ô tô, bếp vệ sinh, kho.

  

- Tầng 2 là các phòng ngủ, tầng 3 gồm phòng thờ, sân phơi phóng và phòng giải trí cho gia đình. Gia đình mong muốn ngoài không gian để ở thì không gian vườn và tiểu cảnh hài hào với tự nhiên.

Trả lời:

Kiến trúc PSH xin tư vấn thiết kế cho anh chị như sau:

Mảnh đất của anh chị khá đẹp, vuông vắn hướng tốt. Với mẫu nhà PSH tư vấn được xây là biệt thự hiện đại sẽ làm tăng tình thẩm mỹ , giá trị cho mảnh đất và cho cảnh quan xung quanh. Biệt thự hiện đại là một xu hướng mới đẹp và được nhiều người yêu chuộng.

 

Từ màu sắc đến các đồ nội thất đều mang tư tưởng mới và rất hướng ngoại, thể hiện sự sang trọng và trẻ trung. Biệt thự theo phong cách hiện đại khác với biệt thự phong cách cổ điển, những căn biệt thự hiện đại thường không làm theo lối cân đối, đối xứng mà được trang trí theo dáng dấp cách tân, đường nét khỏe khoắn, tự do. Biệt thự hiện đại dùng nhiều mảng, khối, đường nét rõ ràng mang tính hình học.

Thiết kế tầng 1:

Phòng khách và ăn nên cùng 1 không gian, liên hệ với nhau bằng hành lang. Bếp nấu được thiết kế có cửa mở bao quát ra phía sân, lấy ánh sáng và có tầm nhìn ra sân. Khu vực thang được chú trọng thiết kế riêng biệt để tạo điểm nhấn cho mặt tiền. Khu vực này sẽ lấy ánh sáng của hường đông bằng việc thiết kế các cửa sổ dài và kính bên trong, tạo điểm nhấn cho phối cảnh mặt bên nhà.Kho, vệ sinh, gara được đẩy về hướng tây hướng không tốt cho thông thoáng lấy sáng.

 

 Mặt bằng tầng 1. Ảnh: PSH

 Thiết kế tầng 2:

Tầng 2 PSH thiết kế theo yêu cầu của anh chị là 3 phòng ngủ, mỗi phòng đều cố gắng thiết kế tận dụng việc lấy sáng, các hướng nhìn và mở ban công cho 2 phòng. Vệ sinh chung cho 2 phòng nhỏ và ở vị trí sảnh thang. 1 Phòng ngủ lớn được thiết kế hiện đại, tiện nghi phục vụ cho gia chủ.

 Mặt bằng tầng 2. Ảnh: PSH

Thiết kế tầng 3:

Tầng tum sẽ là phòng thờ, phòng giặt và sân phơi phía sau. Phía trước có thể sẽ là không gian chơi khá rộng. 1 phòng phục vụ nhu cầu giải trí của gia đình.

 

Mặt bằng tầng 3. Ảnh: PSH

Dựa trên phương án thiết kế này, kiến trúc PSH hi vọng anh chị sẽ tham khảo và xây được ngôi nhà như mong muốn của mình.

 

Tư vấn thiết kế biệt thự 3 tầng hướng Đông Nam

Em trai tôi sinh năm 1985. Dự định xây nhà trên đất 10x15 (mặt tiền trang trí 10m), nhà hướng đông nam.

- Tầng 1 có Gara ô tô, phòng khách rộng, phòng bếp ăn, phòng người giúp việc, vệ sinh. 

- Tầng 2 có 3 phòng ngủ có vệ sinh khép kín, 1 phòng sinh hoạt chung. 

- Tầng 3 có 1 phòng ngủ khép kín, 1 phòng tắm vip rộng, phòng thờ, giặt phơi. 

Nhà tôi (đã xây rồi) và em trai tôi chung nhau 1 khoảng giữa 2 nhà, chỗ này dự định làm 1 sân vườn đẹp. Rất mong KTS tư vấn thiết kế biệt thự nhà em tôi với 2 mặt tiền trước, sau và khoảng sân vườn giữa 2 nhà, cần thiết kế đẹp với sự độc đáo và phong cách hiện đại.

Trả lời:

Mong muốn ngôi nhà của gia chủ, ngôi nhà phải có nét độc đáo riêng, theo phong cách hiện đại với những mảng khối lớn nhưng có một chút “yếu tố mềm mại” để dung hòa. 

Ngôi nhà có 2 mặt tiền trước và sau, rộng 10m dài 15m. Phía sau là khoảng sân chung kết nối 2 nhà anh và em. Yêu cầu phải tạo lập được không gian liên kết giữa hai nhà – không gian không được giống một lối đi thông thường mà phải là không gian kết nối, vui chơi cho trẻ em, là nơi tập trung đông người khi gia đình có công việc.

Tổng thể khu đất giữa 2 nhà:

Ý tưởng thiết kế:

Tạo một hành lang trên phần mái của gara – phòng osin - vệ sinh. Hành lang này là không gian mở để kết nối với nhà người anh trai. Cốt của gara – phòng osin - vệ sinh thấp âm xuống so với sân là 0,8m, cốt nền tầng 1 (Phòng khách, bếp ăn) cao hơn sân 0,8m, cốt của hành lang cao hơn cốt tầng 1 là 0,7 m. Cách bố trí này có ưu điểm là các không gian phụ và kỹ thuật (như gara, phòng osin, vệ sinh) được đẩy xuống cốt âm ưu tiên cho các không gian chính của tầng 1 (gồm phòng khách, bếp ăn) được rộng hơn và thoáng hơn.

Từ phòng khách và phòng bếp ăn có thể phóng tầm nhìn ra phía sân trước nhà hoặc có thể nhìn ra phần tiểu cảnh sân vườn chung ở phía sau nhà. Ngoài ra việc đẩy các không gian phụ (gara, osin, vệ sinh) xuống cốt âm còn tạo được một hành lang (chính là mái của gara, phòng osin, vệ sinh) có thể đi lại, vui chơi cho trẻ em, hội họp đông người…

Ngoài ra, mặt tiền phía sau được thiết kế trang trí đẹp vì mặt tiền này tuy là mặt tiền phía sau nhưng lại có một khoảng sân vườn rộng để có thể ngắm nhìn, vui chơi, thư giãn

Phân tích chung về Phong thủy:

Chủ nhà Nam, sinh năm 1985, Ất Sửu, Ngũ hành năm sinh Hải Trung Kim (mệnh Kim), cung Càn.

Bốn vùng tốt: Tốt nhất : Sinh khí Tây

Tốt thứ hai: Thiên y Đông bắc

Tốt thứ ba: Phúc Tây Nam

Tốt thứ tư: Phục vị Tây Bắc

Bốn vùng xấu: Xấu nhất : Tuyệt thể Nam

Xấu thứ hai: Ngũ quỷ (nhưng lại là chỗ tốt để đặt bàn thờ)Đông

Xấu thứ ba: Lục sát Bắc

Xấu thứ tư: Hoạ hại Đông Nam

Các vấn đề cần lưu ý:

- Hướng mở cửa ra vào: Tốt nhất là theo vạch chỉ dẫn trên thước Bát quái (vạch chỉ đậm ở hình trên), nếu không thể mở được cửa theo hướng đó thì chuyển hướng ra các cung tốt khác theo thứ tự ưu tiên sau: 1.Sinh khí; 2.Thiên y; 3.Phúc; 4.Phục vị.

- Bàn thờ của gia chủ thường được đặt ở diện tích của vùng Ngũ quỷ

- Các phòng vệ sinh, bếp, kho phụ tốt nhất nên đặt ở ba cung xấu (theo thứ tự ưu tiên là Tuyệt mạng -> Lục sát
-> Hoạ hại ).

- Bếp để ở vùng càng xấu càng tốt (dĩ độc trị độc) nhưng hướng bếp nên hướng về các cung tốt (hướng về cung Sinh khí cầu con, hướng về cung Thiên y mong chữa bệnh khỏi bệnh, hướng về cung Phúc càng tốt cho tuổi thọ, hướng về cung Phục vị mong thành đạt).

- Các cửa quan trọng thì kích thước thông thuỷ cần theo Phong thuỷ (Thước Lỗ Ban):

Một số điều lưu ý để tránh (nếu điều kiện cho phép):

- Tâm nhà là nơi ngưng tụ sinh khí tài vượng không nên bố trí cầu thang, bể phốt, bể nước, vệ sinh, kho hoặc đặt vật nặng ở vị trí này.

- Tránh đặt vệ sinh trên bếp ăn hoặc bàn thờ. Bể phốt không nên đặt dưới bếp. Tránh đặt bàn thờ trên bếp nấu.

- Hướng Cửa chính và cửa sau không nên nằm trên cùng một trục, đặc biệt cổng - cửa chính - cửa sau tránh nằm trên một trục (thoát tài).

- Cửa chính tránh để có con đường đâm thẳng vào.

- Vị trí bể cảnh: Đặt ở vị trí thông thoáng, mỹ quan, tránh đặt ở phòng Khách, gần bàn thờ, gần bếp, Bể hình chữ nhật hoặc hình tròn là tốt nhất, không để thấp hơn đầu gối và không đặt cao hơn tầm ngực).

Giải pháp kiến trúc cụ thể:

Tầng 1:

Phòng khách hướng Đông Bắc (Thiên Y – tốt sức khỏe). Phòng ăn ở vùng Tây và Tây nam (vùng Sinh khí và Phúc Đức). Bếp đặt ở vùng phía Nam (tuyệt thể) theo nguyên lý “dĩ độc trị độc”, hướng bếp quay về phía Tây Bắc (Phục vị - cung tốt).

Từ mặt tiền phía trước có 2 lối tiếp cận ngôi nhà: Cửa gara và cổng chính. Vào cổng chính gặp khoảng sân nhỏ trước nhà khoảng 12m2 đây là nơi có thể để xe máy mà không cần mở cửa gara. Từ sân trước bước theo tam cấp 5 bậc sẽ lên sảnh chính, tam cấp được thiết kế chuyển hướng để giảm sự tiếp cận trực diện và “đường đột” với phòng khách – đây cũng là giải pháp mà các công trình nhà ở có sân trước rộng thường áp dụng để tăng tính hấp dẫn cho ngôi nhà. Tiếp theo là không gian liên hoàn giữa phòng khách và phòng ăn. Cầu thang chính một tuyến áp sát với tường biên có ưu điểm là tạo được không gian gọn, giấu được gầm thang, chỉ lộ một phần cầu thang, phần còn lại được xây tường kết hợp nan gỗ trang trí, đặt kệ tivi…Phòng bếp ăn có các cửa sổ lớn, bậu thấp để có thể ngắm nhìn được sân vườn tiểu cảnh phía sau với đồi cỏ địa hình, dải đi lại bằng đá xen lẫn cỏ xanh, các khóm hoa, cây cảnh được kết hợp với những tảng đá lớn nhỏ… đây là mô thức tiểu cảnh sân vườn đi theo phong cách hiện đại Châu Âu.

Từ phòng khách có cầu thang phụ 9 bậc để đi xuống gara, vệ sinh và phòng người giúp việc. Mái của gara là một hành lang rộng khoảng 3m kéo dài suốt chiều dài nhà. Từ sảnh chính bước 5 bậc lên được hành lang này, cuối hành lang là thang xuống khu vực sân vườn phía sau. Giải pháp sử dụng mái gara làm hành lang kết nối chính là một yếu tố tạo nên sự độc đáo của ngôi nhà, từ cổng vào có thể nhận thấy sự đa dạng của các không gian có các cao độ cao thấp khác nhau

Tầng 2:

Với 3 phòng ngủ có vệ sinh - tắm đứng khép kín, quy mô diện tích trung bình 18 – 20m2, được thiết kế theo phong cách hiện đại có tủ âm tường. Sàn ốp gỗ công nghiệp hoặc gạch granit theo sở thích, trần thạch giật cấp đặt đèn dowlight âm trần kết hợp đèn hắt trang trí, các diện tường tùy vị trí có thể làm các hốc âm - ốp gỗ hoặc giấy dá tường, trung tâm hốc âm có thể treo tranh hoặc đặt tivi tùy vị trí và nhu cầu. Phía trước và phía sau có ban công chạy dài theo mặt tiền, được thiết kế chạy theo tuyến chéo tạo sự mới lạ cho mặt tiền.

Tầng 3:

Tầng 3 gồm phòng thờ ở phía trước có ban công riêng để trang trí đặt chậu cảnh hoặc làm vườn khô (phòng thờ được đặt ở phía Đông – vùng Ngũ Quỷ, đây là vùng đặt bàn thờ tốt nhất). Một phòng chung là không gian đa năng có thể là nơi tập thể dục thể thao, đọc sách hoặc trang trí theo sở thích cá nhân. Có một phòng ngủ khép kín và một phòng tắm vip, phòng tắm này được thiết kế với đầy đủ tiện nghi nhà tắm hiện đại gồm tắm nằm, tắm đứng, xông khô, xông ướt… Phòng tắm vip này có riêng một khoảng tiểu cảnh vườn khô có thể trang trí đẹp với thảm cỏ nhật tạo địa hình lồi lõm, khóm bụi cây hoa nhỏ, những viên đá cuội thô xen với sỏi Nhật trắng, những chum nước, kết hợp với ánh sáng từ đèn chiếu tạo nên không gian phòng tắm sang trọng - hiện đại – cuốn hút.

Phối cảnh hình thức kiến trúc công trình:

Phối cảnh mặt trang trí trước:

Phối cảnh mặt trang trí sau:

Chúc anh có một ngôi nhà như ý!